外断熱 地熱利用の注文住宅を建築している渡辺ハウジング スタッフ ブログ

良い不動産屋と、悪い不動産屋の見分け方

良い不動産業者と悪い不動産業者の一般的な見分け方としては、宅地建物取引業における免許番号を見る方法があります。

不動産業を始めるには、当然免許取得が必須条件です。
一つの都道府県にしか事務所がない場合には、その「都道府県知事免許」、二つ以上の都道府県に事務所がある場合には、「国土交通大臣免許」が必要となります。
いずれも、免許は５年に一度更新されるため、営業を開始して５年以内であれば（１）と表示され、６年目となると（２）と表示されます。

会社の信用度というのは、どんな業種においても決して規模だけでは決められません。
どれだけ長く続けているかが信用の目安となります。
不動産業界は特にそうです。
中には、たとえ法律には違反しても、相当額の利益が上がれば、会社をいったん潰してしまっても構わないと思っている社長もいます。
潰れても、違う誰かを社長にして、又立ち上げればよいぐらいに考えている人もいるのです。
従って、こういう業者は常に宅建業の免許が（１）のままとなります。

だからといって（１）の業者が全てそうだと言っている訳ではありません。
どんなに素晴らしい業者でも、最初は皆（１）から始まるのですから。
しかし、大抵何か問題を起こす業者は（１）の免許資格者が多いのも事実です。

じゃあどうすればよいの？

ご安心ください。
もっと具体的に調べる方法があるのです。
それは、業者名簿の閲覧です。
宅地建物取引業に従事している会社は、業者名簿に登録され、一般公開されています。
これはもちろん誰でも閲覧できます。
都道府県知事免許の場合は各県庁の不動産業指導係へ、国土交通大臣免許の場合は、国土交通省総合政策局不動産業課へ行けば閲覧できます。
その際チェックしておきたいポイントは次の項目です。

　　・過去の営業成績
　　・代表者、役員、取引主任者
　　・資産の状況　
　　・兼業業種
　　・過去の行政処分等

資産状況や兼業業種などを調べれば、ある程度本業が見えてきます。
数千万円の高価な買い物をするわけですから、面倒だと思わず、このくらいの手間はかけてください。

今は自己責任の時代です。
自分の身は自分で守るしかないのです。


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スマートホームをきちんと理解する

ちょっと前の話になりますが、電通が提案した「スマートホーム・フォーラム」に参加した友人の感想を聞いて、まとめてみました。
【スマートホームの概念は生活者にとって、どのように使えば「省エネ」につながり、便利に使えるかを考えていくものです】
と、冒頭の挨拶で述べていたとの事。

ハウスメーカーや家電メーカーが推奨するスマートハウスは、売り手側に立った提案であり、生活者視点で考えているわけではないため、それが直ぐに受け入れられる土壌には未だなっていません。
そこで、当社に訪れるお客様にスマートハウスについて聞いてみますと．．．
　「太陽光発電を設置することですか？」
　「節電をしてエネルギー消費を減らす仕組みですか？」
　「電気自動車の充電もできるようですね」
．．．というように、個別論での認識しかないようです。

それは、売り手側が住宅の付加価値を一つ加えて売りやすくすることに終始しているため、消費者にピーンとこない理由でしょう。

対して、スマートホームの概念は．．．
生活者の住み心地をより良くするため、家づくりの構造体や部材、部品の多様化、そしてデザインにまで踏み込み、更に省エネにつながるというものですから、理解してもらえれば、家づくりに採り入れる人が増えてくるかもしれません。

そうは言っても、それを行うことで１０～２０％のコストアップにつながる訳ですから、一次取得者層には重荷になると思います。
時間が掛かるでしょうが、家づくりのプロとしては、しっかりとその概念を頭に入れておき、きちんと提案までできる態勢は整えておきたいと考えます。

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土地購入のアドバイス！

最近、土地購入でよく相談を受けるので書いてみました。
以前に書いた『上手な土地購入法』続編の様な話です。

家造りをする上で、土地から購入する人が大勢います。
不動産業者を理解することは、上手な土地購入のひとつ。
例えば、駅前にあるような小さな地元の不動産業者。
一見、不動産屋というと怖いイメージがあり、なかなか話を聞いてもらうのに勇気が必要ですが、地元で長年やっているような不動産業者は誠実で親切なところが多くあります。
地元特有の情報があったり、まだ未公開の掘り出し物が出てくる可能性もあります。
もし住みたい地域が限定されているならば、住みたい駅の不動産業者を徹底的に回るのも良いのでは。
連絡先を教えておけば、いついつまでに売りたいという訳ではないけれど、買いたい人がいれば売ってもいいような地主さん紹介をしてくれる事もあります。

それでも注意していただきたい事が有ります。
あまり情報を集め過ぎると、頭が混乱してしまいますので、ほどほどに。
自分の足と目でしっかり確かめることができる数がいいですね。

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エコ住宅ってお得なの？

昨年発生した、東京電力福島第一原子力発電所の事故を受け、家庭用の太陽光発電パネルや、断熱効果を高めるリフォームなど、エネルギーをなるべく使わないエコ住宅が増えてきています。
太陽光発電を普及させる為、国は家庭用パネルに限って、余った電気を電力会社に買い取らせる、という制度を2009年11月に導入しました。（※）
パネルの購入時にかなりの費用がかかってしまうのが難点ですが、ランニングコストを考えるとかなりおトクな計算になります。

新築に限らず、壁や天井に断熱材を入れたり、ガラスは二重窓を取り付けたり、とエネルギー使用量を減らしながら、かつ快適に暮らすことができるリフォームも注目されています。

（※）【再生可能エネルギー特別措置法】
　　　自然エネルギーで作る電力の買い取りを、
　　　電力会社に義務付けた法律。
　　　2011年8月に成立し、2012年7月に施行
　　　されます。

　　どんなことでもご相談下さい！
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地盤にも「瑕疵担保責任」があるか？ -３-

むかし堅気の職人さんがこんなことを言います。

　・ここは地山だったから大丈夫
　・田んぼを埋め立てたから軟弱
　・近所はどこも問題ないからココもＯＫ

長年現場で培ってきた経験と勘からの言葉です。
私は経験と勘を否定はしません。
でも、どんなに腕のいい職人さんであっても、目に見えない地面の下のことがわかるわけがない。

そして勿論、責任はとれません。

そんな経験と勘だけを頼りに建てられた家が日本中にどれだけあることでしょう。
これから家を建てる方たちは、必ず地盤調査が実施されるのでまずは安心です。
そこでもしも問題があれば、嫌でも補強工事を行わなくてはなりません。
誰しも、家にかけるお金は惜しくないとの思いは同じでも、こと地盤のことになると「安い方法で」となってしまいます。
その気持ちはよ～くわかります。
何事も起こらなければ、普段の生活に何の影響も与えない“痛い”出費ですから・・・。
少しでも安くあげたいと思うのは当然のことで、出来るだけ低コストの補強方法を選びがちです。

ただ、よく考えてみてください。

地盤が原因で起こるトラブルは、取り返しのつかない結果を招く可能性が大なのです。
そうならない為には、信頼できる調査を依頼し、示されたデータを理解した上で、最善の対策を検討すべきです。
ほとんどの場合、地盤調査は、施工を任せるハウスメーカーや工務店など建築業者を通して行われます。
が、中には、調査結果の見方が判らない営業マンや建築業者もいますから注意が必要です。

地盤調査は、外部の調査専門業社に委託するのが普通です。
そこに任せきりで建築請負会社が立ち会うことはまずないと思います。
だからそういうことが起こるんですね。

大手も中小も大差ないでしょう。

データの読めない業者は、調査結果を吟味もせず提案された補強方法をそのまま施主に提示します。
建物のプロであっても地盤のプロではないということです。
そんな時は決してウヤムヤにせず、調査会社の専門家から直接説明を受けたいと申し出ましょう。
専門家から十分な説明を受ければ納得につながるはずです。
地盤調査の費用は、その重要度からすると驚く程格安です。

一般的な方法としての「スウェーデン式サウンディング試験」や「表面波探査試験」は６～７万円くらいですから、別の調査会社を利用したり、異なる調査方法を試してみるのもひとつの手段です。

一旦、事が起これば大損害です。
見えない部分がいかに大切であるかということを忘れないでください。

　　何事も基礎（基本）が大事です！
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地盤にも「瑕疵担保責任」があるか？ -２-

地盤調査がクローズアップされ始めたのは、ここ１０年くらいの話です。

でも、かなりの戸建住宅、特に比較的軽量な木造住宅ではそれほど重要視されていなかったように思います。
施主はともかく、業者ですら楽観視する時代でした。

しかし、今は違います。

阪神淡路大震災を教訓に、建物の耐震性はもとより、建物を支える地盤への認識が一気に高まりました。
それは、平成１２年の建築基準法改正、同じく１２年の品確法の施行に裏付けされています。
地盤は建物ではないので品確法の瑕疵担保の対象となる住宅の基本構造部分には含まれません。

けれど、「地盤の状況を配慮しない基礎を設計、施工した為に不同沈下が生じたような場合には、基礎の瑕疵として本法の対象となる」とされています。

　※建設省監修
　「図解・住宅の品質確保の促進等に関する法律」より抜粋

もしも、地盤調査を実施しなかったり、実施しても、その結果に応じた地盤補強対策を行わなかったことが原因で、基礎に不具合が生じた場合は瑕疵担保責任が発生します。
万が一、地盤トラブルが起これば、当然そこに暮らす施主にとっての危険と精神的苦痛は耐えきれないものになるでしょう。
そして、施工した建築会社にとっても多額の補修費と信用失墜という計り知れないダメージが及びますから、地盤調査と必要な補強対策は、必ず実施されるようになりました。
また瑕疵担保責任保険に加入する際には、対象となる住宅の地盤調査が原則義務付けられています。

たった１０年の間に時代が変われば変わるものですね。
でも、私はとても良い方向性だと思います。

．．．更に次回に続きます。

　　ご家族の安全を守る家づくりをご提案
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地盤にも「瑕疵担保責任」があるか？ -１-

購入された土地の地盤調査の結果、「地盤改良工事の必要あり」の判定が出たとします。

調査データに合わせ、選択した補強が仮に柱状改良工法とすると、建築面積にもよりますが補強費用は百万円前後になりそうです。
住宅部分はリフォームやメンテナンスができても、あとから地盤を何メートルも補強するのは至難の業ですので、たとえ想定外の出費でも覚悟しておく必要があります。
建築業者や不動産業者の中には、「ここは●●年以上も家が建ってたから大丈夫です」と無責任なことを言う人がいます。

こんな言葉を本当に信じられますか？

プロが言うのだから大丈夫だろうと思うかもしれませんが、実はほとんど何の根拠もなく言っているだけなのです。
宅建業者に義務づけられた「重要事項説明」には、地盤のことは含まれていませんから、単に気休めを言っているだけだと思った方がいいでしょう。
また決断前に、購入予定者側の費用負担で構わないから調査をさせて欲しいと申し出ても、断られるケースが結構有ります。
何故なら大半の売主は、地耐力が弱いという結果がでたら、値切られたり断られるかもしれない、と考えるものです。
だからあくまでも「現状渡し」を主張する訳です。

つまり、土地購入の際は、どんなに不安を抱いたとしても、地盤の強弱を見極めないままに決断しなければならないのが実情です。
では、どうしたらよいか．．．

．．．今回はここまで。
次回続きをお話します。

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実際にリフォームを検討してみる

実際にリフォームを検討する際

・築３１年の住宅は、昭和５６年（1981）の新耐震基準をクリアしていない可能性がある。
　※持ち家の３分の１は昭和５５年以前に建てられ、
　　耐震診断も耐震改修工事もなされていない。

・構造や断熱といった最も大切な住宅の基本性能部分、あるいは、キッチンや浴室など住設機器に手をつける場合は１０００万円を超える大規模工事になる可能性が大きい。

・建物の構造や状態によっては希望する間取りへの変更が、困難な場合も考えられる。

・コストを優先するあまり中途半端なリフォームになれば、今後の人生のなかで、リフォームを繰り返すことになるかもしれない。

・場合によっては建築士など専門家による建物検査や診断を受けることが必要になるかもしれない。

．．．等など。
考えなければならない大切なことが沢山あります。
でも、いろいろ考えていると段々判らなくなり、多くの皆さんが異口同音におっしゃいます。
　
　「我慢したら住めないことはない。
　だったら、今のままでいいじゃない！？」

確かに、明日急に崩れてしまうことも無いでしょう。
ただし、いつまで我慢する必要性があるのか？
今の住まいに不満を感じていることは事実です。
たとえ先延ばしをしても、状態がよくなることは絶対にありません。
手遅れにならないうちに、まだ何とか住めるうちにきちんと計画を立てて検討してみることをおススメします。
自分や家族のライフプランと、かかるコストをよ～く考え、満足のいくベストな選択が求められます。

　　どんなことでもお気軽にご相談下さい！
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建替え？それともリフォーム？

最近、建替えかそれともリフォームするか？で悩んでいるという相談を受けました。

お話を伺うと、その方は中古住宅を購入し、現在築後３１年が経過した建物にお住まいで、まず第一に室内環境への不満が大きいことがわかりました。
当時は、断熱や気密等のことは余り考えずに建てられた建物だったのでしょうね。
夏も冬も室温が外気温と同じになるそうです。
奥さんが悲しそうな顔で「冬が来ると、寒くて台所に居るのが辛いんです・・・」
確かに家事をする身には厳しい季節ですね。
なんでも、家の中での吐く息が白くなるとか・・・
今は、各部屋毎に石油ファンヒーターを使用しており暖かい部屋から寒～い廊下やトイレ、浴室に行くのに大変な勇気（？）が要るとおっしゃっていました。

人間は大概のことは我慢できても、暑さ寒さといった五感にかかわることはなかなか難しいものですね。
更に、ご家族のライフスタイルに合わない間取りや、使い勝手の悪い住設機器にも少なからず不満があるようです。
それらを解消するための計画を、ローン完済を機にスタートさせたいということでした。

確かに、数十年前の住宅には断熱材を使うなどという発想はなかったと思いますし、断熱材そのものが有りませんでした。
そこで、断熱改修を考慮し、家中どの部屋に行っても温度差の少ない高気密・高断熱住宅にし、冬暖かく、夏涼しい家づくりをご提案させていただきました。
温度差の「バリアフリー」を目指すのです。
もちろんこれは、壁体内結露が少なく長持ちし、特に寒い冬はヒートショックの心配がない、更に家計にもやさしい（光熱費が少ない）住宅になります。

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「差別化」 おかしな風潮？！

最近の日本の家づくりは、一にも二にも「差別化」
それが一番の売り！と、何かおかしな具合に益々エスカレートしています。

大手ハウスメーカーも地元の工務店も、デザインやインテリア、使用する素材や断熱方法といった性能、更にその価格においても他社との差別化を図ります。
ＣＭでは、歴史ある街並みを使い「住環境」の大切さを訴えていても現実は他社との競争に勝ち抜くために営業マンは競合他社との違いを声高に叫びます。
自社の優位性を猛烈にアピールします。

差別化・・・

　その結果がどうなるか？

住宅地は、デザインもカラーもそしてコンセプトもバラバラ・・・
それぞれを見ればどんなに立派な家であっても、和風あり洋風ありデザイナー住宅あり・・・これでは素敵な街並みとは言えません。
魅力ある住宅に求められる要素は、その家の住み心地だけではなく、街並み、周辺環境も大いに影響されるはずです。

それが無い日本の住環境では、欧米のような中古住宅の流通市場が、なかなか根付かないわけですね。
結局、このままでは日本における不動産の価値は、いつまでたっても建物を壊したあとの「更地」でしかないのです。

今、国が主導する長期優良住宅のプロジェクトが行われています。
長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅を増やし、良好な景観の形成に配慮した居住環境づくりを目指すという内容。
いくら家の長寿命化が進んでも、（長寿命化は大変良いことです）街並みや住環境の整備が伴わなければ、ただ長持ちするだけの住宅を増やす結果になる危険性をはらんでいるのではないでしょうか。

差別化は企業努力ですから悪いことではありませんが家づくりに携わっている者としては何かスッキリしません。
皆さんはどう思いますか・・・？

　住む人の想いを形にする家づくり
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